土地探しで失敗しないために

こんにちは、家づくりサポーターの市橋です。
神戸市西区、垂水区、明石市、三木市周辺で新築住宅をお考えの皆様、新築住宅を建てる時に土地から探される方が多いと思います。
とても大切な土地探しですが、エリアや広さはもちろん、周辺の環境もチェックしておかないと、後で後悔することもあります。
土地の購入は、決して安い買い物ではありませんので、新築住宅を建ててから後悔はしたくないですよね。

土地探し

今回は、新築住宅をお考えの皆様が、土地探しで失敗しないためのポイントをお話ししたいと思います。

土地探しをする時に、大切なポイントは

  • 土地の周辺を歩いてみる
  • どんな家が周りに建っているかを確認する
  • 道路の幅を確認する
  • 道路との高低差、電柱などを確認する
  • お隣との境界を確認する
  • 時間を変えて、何度か見に行く
土地探し

新築住宅をお考えの方のほとんどが、土地探しの経験は初めてという方が多いと思います。
土地探しで失敗しないためには、見るポイントをしっかりと決めて、一つずつ確認しましょう。
土地は「一点もの」、「早い者勝ち」とよく言います。まったく同じものはありませんので、手間を惜しまず確認し、またスピード感を持って決めましょう!

土地の見方

上で土地探しで失敗しないための「大切なポイント」のお話をさせていただきました。次は、土地情報の見方についてお話します。

土地の見方

土地情報とは、不動産屋でもらうその土地に関する情報が記載されているものであったり、インターネットの土地サイトで見ることができるものです。

実は、この中にその土地の情報がぎっしり詰まっていますので、購入時に注意することもたくさん載っています。ですので、この情報の見方を知っているか知らないかで、大きく違ってきます。

土地の見方

左側は、字も大きく、土地の形の絵もあり、わかりやすく書かれています。こちらの欄には、土地の図面やセールスポイントが書かれてあります。

今回の土地の場合は、

  • 建築条件なし
  • 公道約6.5mに面しております
  • 土地の形

というのが、特に必要な情報です。

建築条件とは

建築条件付き土地の売主は不動産会社や販売会社、建築会社である場合が多く、協力関係にある建築会社を利用して建物を建てるようにあらかじめ指定されています。

 そのため、建築条件付き土地を購入する場合は、買い主の希望で建築会社を選ぶことができません。

逆に、建築条件なしの土地は、好きな工務店、ハウスメーカーでの建築が可能です。

公道6.5mに面しているとは

土地に面している道路の幅員(道路の幅)を示しています。

この土地の場合は、幅6.5mの道路に約13.3m接していることを示しています。

土地の形

土地の寸法も記載されていますので、この図からするとほぼ「長方形」の形をしていることがわかります。形が整った土地だと、建物を建てる上では、建物の配置や駐車スペースなど考えやすくなります。

次回は、右側の見方を説明していきます。

土地探し

今回は、特に右側の見方についてお話します。

土地探し

所有権

土地の権利には、所有権と借地権の2種類があります。両方とも土地を利用する際の権利ではありますが、それぞれ特徴が異なります。

 この二つの大きな違いは、土地の所有者がだれかということです。

 所有権の場合は、購入後は自身がその土地の所有者となります。一方、借地権の場合は、土地の利用権利はあっても所有権自体はその土地を貸している地主にあります。

 「所有権」→その土地を所有する

 「借地権」→その土地を借りている

ということになります。

地目

地目とは、不動産登記法により定められている土地の用途を示したものです。

一般の方が土地を購入するとなると「宅地」を探す方がほとんどです。住宅やお店などの建物が建てられる土地であり、原則として、地目が宅地になっている土地でなければ家は建てられません。

接道

敷地と道路には密接な関係があり、一戸建てや土地を建てる際には守らなければならない注意点がいくつもあります。また、建物を建てる場合は、建築基準法で定められた道路に接していないと建築できないという決まりがあります。

その土地のどの方角の道路と接しているのか、接している道路幅員(道路の幅)がどれくらいあるのか、その道路は公道なのか私道なのかも要チェックです。

建ぺい率・容積率

建ぺい率と容積率は覚えておきたい言葉です。

建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のことを言います。

土地探し

簡単に言うと、お家の下敷きになっている土地の面積が建築面積にあたりますので、その面積が敷地面積に対して、どれくらいの割合かを考えなければいけません。

土地が50坪あっても、建ぺい率が40%の土地であれば、1階の面積が20坪までしか建てられないということになります。

容積率とは

容積率と言うのは「敷地面積に対する延べ床面積の割合」となります。

建ぺい率の場合は建築面積でしたが、容積率では延べ床面積に変わってるんですね。

延べ床面積とは簡単に言うと家の床面積の合計がどれくらいあるかという事になり、容積率とは敷地の何%が家の床面積に使われているかという数字になります。

建ぺい率は平面的な物でしたが、容積率になると家全体の大きさになるんです。

土地探し

土地面積が30坪で、容積率が100%の場合は、延床面積(1階と2階の面積を合わせたもの)は30坪までのお家しか建てることはできません。

容積率が200%あれば、普通の2階建てであれば、問題なく建てれますが、100%だと場合によっては少し窮屈になることがあるといった感じになります。 次回も引き続き、土地情報の見方を説明していきます。

用途地域

用途地域とは、「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13種類に分けられた地域」のことです。
その種類に分けられた地域ごとに建築できる建物の用途、建ぺい率、容積率などの規制が定められています。
住宅系用途地域では、「第一種低層住居専用地域」、「第一種中高層住居専用地域」、「第一種住居地域」、「準住居地域」などがあり、商業系用途地域では、「近隣商業地域」、「商業地域」工業系用途地域では、「準工業地域」、「工業専用地域」などがあります。

では、なぜ13もの地域に分けられているのでしょう。

例えば、住宅の隣に大きな商業施設や工場が建っていると、騒音や公害、また日当たりなどに影響があり、住みにくい環境になってしまうことが考えられます。
そうなると、その地域に「住みたい」と考える人が減ってしまいます。
また、一方の工場にとっても、大型トラックが通りにくいと、渋滞が発生しやすくなり、効率が悪い環境になることが考えられます。
そうなると、その地域に「工場を建てたい」と考える企業が減ってしまいます。

そこで国は都市の健全な発展を目的に「都市計画法」を定め、この法律に基づいて都道府県知事が「都市計画」を立てています。

<都市計画区域内の区分>
  1. 市街化区域・・・すでに市街地を形成している区域や、今後優先して計画的に市街地区を図るべき地域
  2. 市街化調整区域・・・農地や森林などを守ることに重点を置く地域
  3. 非線引区域・・・計画的に街づくりをする予定だが、とりあえずは現状のままにしておく地域

この1.市街化区域を「景観を守る」や「防火対策」など用途や目的等に応じて用途地域が定められています。

一般的に住宅を建築する目的で、土地を探されている皆様にとっては、「住宅系用途地域」でお考えになられる場合が大半だと思います。 それでは、「住宅系用途地域」にはどんな用途地域があるのかを、お伝えしていこうと思います。

第一種低層住居専用地域①

特徴:低層住宅のための地域です。建てられる高さが10mや12mなどに制限されています。一戸建てだけでなく低層マンションも建てられます。一方店舗は床面積の合計が50m2以下であれば可能ですが、この規模では一般的なコンビニは建てられません。建物の種類としては、一戸建て住宅のほか賃貸住宅やマンション、小中学校が建てられます。

第二種低層住居専用地域②

特徴:主に低層住宅のための地域です。高さの制限は第一種低層住居専用地域と同様です。一方、建物の種類は床面積150m2までの店舗が可能になるため、第一種低層住居専用地域で可能な建物に加え、コンビニや飲食店が建てられます。
こんな人にオススメ:コンビニなど小さなお店がありつつも、景観としては第一種低層住居専用地域と同様のため、閑静な住環境と利便性の両方を求めている人。

第一種中高層住居専用地域③

特徴:中高層住宅のための地域です。建物の高さ制限はありません。建物の種類は2階建て以内&床面積が500m2以下の店舗が建てられるほか、幼稚園~大学などの教育施設、病院、図書館、神社やお寺などが建てられます。

第一種住居地域④

特徴:住宅の環境を守るための地域です。住宅以外は上記の第一種・第二種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、3000m2までの店舗や事務所、ホテルが建てられます。
こんな人にオススメ:①~③と比べて商業施設が建ち並ぶため、地域がにぎやかになります。比較的駅に近い場合が多く、夜道も明るいので一人暮らしの女性や、閑静な住宅環境より生活利便性を求める人に向いています。

その他の用途地域でも、住宅を建築できる地域はあります。
まずは、ご家族の理想とする暮らし方を検討し、それに合う用途地域かどうか検討しましょう。

高度地区とは

高度地区とは、都市計画法に基づき、用途地域内において市街地の環境を維持したり、土地の利用の増進を図るために、建築物の高さに制限が設けられている地区のことです。

例の土地では、「高度地区 第1種」と記載されています。

神戸市では、高度地区を8種類に分類し、高さの制限が定められています。 一般的に2階建程度の住宅を建てる場合は、このうち第1種~4種高度地区くらいの制限が影響してきます。

第1種高度地区が一番厳しく、第4種高度地区の方が高さの制限は緩くなります。
この高さ制限の中でも特に気を付けないといけないのが、「北側斜線制限」です。

北側斜線制限とは

北側斜線制限は建物の高さを制限する法律の1つで、簡単に言うと「敷地北側の家の日差しを遮らないよう、建てる家の高さを制限する法律」となります。

下の図のように、敷地のすぐ南側に高い家が建つと北側の家の日当たりは悪くなってしまいます。

日当たりが原因で、近隣トラブルになる恐れもあります。
そういったトラブルがおこらないように、あらかじめ「北側斜線制限」という制限を定めて、家の高さを抑えるように決められています。
北側斜線制限の厳しい地域には高い建物が建つ心配は少なくなりますが、自分たちの家にもかかってくる制限になるため、注意しないといけません。

土地選びの際は、用途地域に加えて、高度地区に関しても必ず確認してください。

土地探し~水害~

近年、台風や大雨、暴風雨など水害被害をよく耳にする機会が増えたように思います。2021年7月、停滞前線の大雨による影響で静岡県熱海市に大規模な土石流が発生しました。これにより住宅131棟が被害にあい、死傷者・行方不明者33名を出しました。現場はハザードマップで土石流や地滑りなどの崩落のリスクが高いエリアでした。土地の前所有者が違法な盛り土をしていたこともあったが、このような危険な地域が多いとされています。そこで、ハザードマップで家づくりの土地を確認する事をおすすめします。

家を購入したはいいが水害にあったとなると、どんなに素敵な家を建てても後悔することになります。そこで各エリアのハザードマップを土地探しの際に確認しておきましょう。

神戸市の土地探し

神戸市のハザードマップの見方

神戸市のホームページから神戸市情報マップ「土砂災害・水害ハザードマップ」(外部リンク)という箇所をクリックすると規約が一覧出てきます。それに同意していただき、画面が変わりましたら、郵便番号または住所でエリアの確認をしていただけます。

明石市のハザードマップの見方

「明石市 ハザードマップ」で検索をすると上部に明石市のホームページが出てきます。明石市ハザードマップ(冊子版)のPDFデータごとにエリアをご確認頂けます。また、行政情報センター(本庁舎1階)、あかし総合窓口、市民センター(大久保・魚住・二見)などで配布しています。

各市町村のハザードマップを確認するには市のホームページに掲載されていますので、土地探しの参考にしてみてください。水害エリアではないとしても、家族の避難場所や避難経路などの命を守るお役に立つと思います。

セレクトホームでは、土地探しのお手伝いもさせていただきます。神戸市西区、垂水区、明石市、三木市周辺で新築住宅をお考えの皆様で、土地探しからお考えの方は、お気軽にご相談ください。

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