新築住宅をお考えの方のほとんどが、土地探しの経験は初めてという方が多いと思います。
土地探しで失敗しないためには、見るポイントをしっかりと決めて、一つずつ確認しましょう。
土地は「一点もの」、「早い者勝ち」とよく言います。まったく同じものはありませんので、手間を惜しまず確認し、またスピード感を持って決めましょう！

所有権

土地の権利には、所有権と借地権の2種類があります。両方とも土地を利用する際の権利ではありますが、それぞれ特徴が異なります。

　この二つの大きな違いは、土地の所有者がだれかということです。

　所有権の場合は、購入後は自身がその土地の所有者となります。一方、借地権の場合は、土地の利用権利はあっても所有権自体はその土地を貸している地主にあります。

　「所有権」→その土地を所有する

　「借地権」→その土地を借りている

ということになります。

地目

地目とは、不動産登記法により定められている土地の用途を示したものです。

一般の方が土地を購入するとなると「宅地」を探す方がほとんどです。住宅やお店などの建物が建てられる土地であり、原則として、地目が宅地になっている土地でなければ家は建てられません。

接道

敷地と道路には密接な関係があり、一戸建てや土地を建てる際には守らなければならない注意点がいくつもあります。また、建物を建てる場合は、建築基準法で定められた道路に接していないと建築できないという決まりがあります。

その土地のどの方角の道路と接しているのか、接している道路幅員(道路の幅)がどれくらいあるのか、その道路は公道なのか私道なのかも要チェックです。

「公道」と「私道」の違い

国や各自治体が所有している道路を「公道」と呼ぶのに対し、それ以外の個人や団体等が所有している道路を「私道」と呼びます。

「公道」は国や地方公共団体が所有し、道路整備などを行います。それに対し、「私道」は所有者が行います。通行の許可の権限も所有者に在ります。これに起因して注意するべき点があるのですが、それは後程説明いたします。

「公道」か「私道」かよりも

家を建てる際、まずは『建築基準法の道路』かどうかを、調べましょう。

「公道」であれ「私道」であれ、『建築基準法の道路』であれば、その道路に面した土地に家を建てることができます。中には、『通路』としか認められていない「公道」や「私道」もあります。この場合、家を建てることはできません。

建築基準法上、建築物の敷地は「幅員（ふくいん。道路幅）4.0m以上の道路に2.0m以上接していなければならない」と定められています。これを『接道義務』といいますが、これは「公道」か「私道」かは関係ないのです。

ちなみに4.0m未満の道路でも建築が認められる場合もあります。

建築基準法が定められる前から、周囲の人々が道路として使用されている道です。これらの道の中には、建築基準法上の道路として認められたものもあるのです。(建築基準法42条第2項道路) 42条2項道路は、幅員が4.0m未満でありながら、道路中心線から2.0mずつセットバックをすることを前提に幅員4.0mとみなされています。

セットバックって何？

前項でもお伝えしたように、「建築基準法では、家を建てるための土地には接道義務があり、4.0m以上の幅の道路に、2.0m以上接していなければなりません」。

行政としては『防災』について考えると、消防車が入れるような道路が整った街づくりを考えます。 ところが、4.0m未満の道路に接している住民にいきなり「道路分の土地を明け渡し、建替えてください」と言うのは難しいので、「いづれ建替える時に、土地を後退(セットバック)してください」とお願いすることになります。

その他にも、建築基準法の43条の但し書きにより、建築基準法上の道路でなくても建築が可能な場合もあります。まずは、各自治体の窓口で、『建築することができる道路』かどうかを調べましょう。

建ぺい率・容積率

建ぺい率と容積率は覚えておきたい言葉です。

建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のことを言います。

簡単に言うと、お家の下敷きになっている土地の面積が建築面積にあたりますので、その面積が敷地面積に対して、どれくらいの割合かを考えなければいけません。

土地が50坪あっても、建ぺい率が40％の土地であれば、1階の面積が20坪までしか建てられないということになります。

容積率とは

容積率と言うのは「敷地面積に対する延べ床面積の割合」となります。

建ぺい率の場合は建築面積でしたが、容積率では延べ床面積に変わってるんですね。

延べ床面積とは簡単に言うと家の床面積の合計がどれくらいあるかという事になり、容積率とは敷地の何％が家の床面積に使われているかという数字になります。

建ぺい率は平面的な物でしたが、容積率になると家全体の大きさになるんです。

土地面積が30坪で、容積率が100％の場合は、延床面積(1階と2階の面積を合わせたもの)は30坪までのお家しか建てることはできません。

容積率が200％あれば、普通の2階建てであれば、問題なく建てれますが、100％だと場合によっては少し窮屈になることがあるといった感じになります。 次回も引き続き、土地情報の見方を説明していきます。

用途地域

用途地域とは、「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13種類に分けられた地域」のことです。
その種類に分けられた地域ごとに建築できる建物の用途、建ぺい率、容積率などの規制が定められています。
住宅系用途地域では、「第一種低層住居専用地域」、「第一種中高層住居専用地域」、「第一種住居地域」、「準住居地域」などがあり、商業系用途地域では、「近隣商業地域」、「商業地域」工業系用途地域では、「準工業地域」、「工業専用地域」などがあります。

では、なぜ13もの地域に分けられているのでしょう。

例えば、住宅の隣に大きな商業施設や工場が建っていると、騒音や公害、また日当たりなどに影響があり、住みにくい環境になってしまうことが考えられます。
そうなると、その地域に「住みたい」と考える人が減ってしまいます。
また、一方の工場にとっても、大型トラックが通りにくいと、渋滞が発生しやすくなり、効率が悪い環境になることが考えられます。
そうなると、その地域に「工場を建てたい」と考える企業が減ってしまいます。

そこで国は都市の健全な発展を目的に「都市計画法」を定め、この法律に基づいて都道府県知事が「都市計画」を立てています。

＜都市計画区域内の区分＞

1. 市街化区域・・・すでに市街地を形成している区域や、今後優先して計画的に市街地区を図るべき地域
2. 市街化調整区域・・・農地や森林などを守ることに重点を置く地域
3. 非線引区域・・・計画的に街づくりをする予定だが、とりあえずは現状のままにしておく地域

この1.市街化区域を「景観を守る」や「防火対策」など用途や目的等に応じて用途地域が定められています。

一般的に住宅を建築する目的で、土地を探されている皆様にとっては、「住宅系用途地域」でお考えになられる場合が大半だと思います。 それでは、「住宅系用途地域」にはどんな用途地域があるのかを、お伝えしていこうと思います。

第一種低層住居専用地域①

特徴：低層住宅のための地域です。建てられる高さが10ｍや12ｍなどに制限されています。一戸建てだけでなく低層マンションも建てられます。一方店舗は床面積の合計が50m2以下であれば可能ですが、この規模では一般的なコンビニは建てられません。建物の種類としては、一戸建て住宅のほか賃貸住宅やマンション、小中学校が建てられます。

第二種低層住居専用地域②

特徴：主に低層住宅のための地域です。高さの制限は第一種低層住居専用地域と同様です。一方、建物の種類は床面積150m2までの店舗が可能になるため、第一種低層住居専用地域で可能な建物に加え、コンビニや飲食店が建てられます。
こんな人にオススメ：コンビニなど小さなお店がありつつも、景観としては第一種低層住居専用地域と同様のため、閑静な住環境と利便性の両方を求めている人。

第一種中高層住居専用地域③

特徴：中高層住宅のための地域です。建物の高さ制限はありません。建物の種類は2階建て以内＆床面積が500m²以下の店舗が建てられるほか、幼稚園～大学などの教育施設、病院、図書館、神社やお寺などが建てられます。

第一種住居地域④

特徴：住宅の環境を守るための地域です。住宅以外は上記の第一種・第二種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、3000m2までの店舗や事務所、ホテルが建てられます。
こんな人にオススメ：①～③と比べて商業施設が建ち並ぶため、地域がにぎやかになります。比較的駅に近い場合が多く、夜道も明るいので一人暮らしの女性や、閑静な住宅環境より生活利便性を求める人に向いています。

その他の用途地域でも、住宅を建築できる地域はあります。
まずは、ご家族の理想とする暮らし方を検討し、それに合う用途地域かどうか検討しましょう。

高度地区とは

高度地区とは、都市計画法に基づき、用途地域内において市街地の環境を維持したり、土地の利用の増進を図るために、建築物の高さに制限が設けられている地区のことです。

神戸市では、高度地区を8種類に分類し、高さの制限が定められています。 一般的に2階建程度の住宅を建てる場合は、このうち第1種～4種高度地区くらいの制限が影響してきます。

第1種高度地区が一番厳しく、第4種高度地区の方が高さの制限は緩くなります。
この高さ制限の中でも特に気を付けないといけないのが、「北側斜線制限」です。

北側斜線制限とは

北側斜線制限は建物の高さを制限する法律の1つで、簡単に言うと「敷地北側の家の日差しを遮らないよう、建てる家の高さを制限する法律」となります。

下の図のように、敷地のすぐ南側に高い家が建つと北側の家の日当たりは悪くなってしまいます。

日当たりが原因で、近隣トラブルになる恐れもあります。
そういったトラブルがおこらないように、あらかじめ「北側斜線制限」という制限を定めて、家の高さを抑えるように決められています。
北側斜線制限の厳しい地域には高い建物が建つ心配は少なくなりますが、自分たちの家にもかかってくる制限になるため、注意しないといけません。

土地選びの際は、用途地域に加えて、高度地区に関しても必ず確認してください。

防火地域とは

防火地域・準防火地域とは、都市計画法において「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」として指定されるエリアのことです。多くの場合、駅前や建物の密集地、幹線道路沿いなどが指定されています。建物の密集地などは火事の延焼を防ぐために、幹線道路沿いは火災の際に消防車などの緊急車両の通行を妨げないようにすることが目的です。日本で家を建てる場合、家事になった際に周りの家に燃え移らないように、ある程度の耐火性が求められます。家事の被害を小さくするために、都市計画で家の耐火性能を求めるようにしています。求められる耐火性能は、４つに分類される地域によって規制が異なります。家や建物が密集している地域ほど、規制が厳しくなっています。「防火地域」、「準防火地域」、「法22条区域」、「無指定」の4つの地域です。

一番規制の厳しいのが、「防火地域」です。これは、主要駅の繁華街やビルが建っている地域が多く、一戸建てを建てるエリアには少ないかもしれません。ただ、その防火地域の周辺が「準防火地域」、さらにその周辺が「法22条区域」に指定されていることが多く、家を建てる場合によく見るかもしれません。

準防火地域の注意点

準防火地域」で家を建てる場合、一般的な家に比べて”耐火性能”が求められるようになります。どういうことかと言うと、

家自体に火が燃え移りにくいようにする

必要があるということです。具体的には、サッシは網入りガラスやシャッターをつける必要があり、使える窓の種類もかなり限られてきます。そのため、費用も上がってしまうのと、「大きな窓をつけたい」と言う要望も叶えることが難しくなります。

法22条区域

法22条区域の規制は、一般の家ならクリアできる規制が多く、外壁に木を使いたいといった特殊な家でない限り、大きな影響はありません。

防火規制のある地域での家づくりは、窓に制約が出たり、費用がかなり上がってしまいます。

見落としがちなポイントですが、土地探しの際には、かなり重要な項目になります。

これから土地探しをされる方は、必ずご確認ください。

埋蔵文化財包蔵地

埋蔵文化財包蔵地とは、石器・土器などの遺物が出土したり、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡が土中に埋もれている土地であって、そのことが地域社会で認識されている土地のことを言います。

このような「周知の埋蔵文化財包蔵地」に関しては、次のような規制があります。

1. 周知の埋蔵文化財包蔵地を住宅建築等の目的(埋蔵文化財の調査の目的を除く)で掘削しようとする者は、掘削に着手する日の60日前までに文化庁長官に届出をしなければならない。
2. 届出をした掘削に対し、埋蔵文化財の保護上、特に必要があるときには、文化庁長官は掘削前に、記録の作成のための試掘調査など必要な事項を指示することができる。

実際には、各市町村は開発事業者のための照会制度を設けており、開発事業者が市町村教育委員会に照会することにより、上記1．の届出が必要か、否かが回答される仕組みとなっている。

建築予定地が「周知の埋蔵文化財包蔵地」に該当するかどうかが教育委員会においても判明しない場合（例えばすでに発掘された遺跡の区域の隣接地での開発など）には、教育委員会は、開発事業者等の了解を得て現地踏査や試掘を行なうことがある。

また、上記2．の試掘調査等に要する費用は、原則として建築主が負担することとされている。

なお、「周知の埋蔵文化財包蔵地」に該当しない土地であっても、出土品の出土等により、土地の所有者・占有者が、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡を発見した場合には、その現状を変更することなく文化庁長官に対して届出を行わなければならず、文化庁長官は、その遺跡が重要なものであり、保護のため調査を行なう必要があると認めるときは、その土地の所有者・占有者に対し、期間を定めて（最大3ヵ月）、その現状を変更することとなるような行為の停止、または禁止を命ずることができるとされている

がけ条例

がけ条例とは、敷地ががけに面しており、一定の高さを超えるがけの上、または下に建物を建築する場合、条例によって制限を設けられたものです。

道路や隣地と高低差のある敷地を「がけ地」と言います。
兵庫県の建築基準条例の「がけ地」の定義では
「地表面が水平面に対し、30度を超える角度をなす土地」となります。

こういった土地の場合、兵庫県の建築基準条例に記載されている「がけ地の安全措置」を講じなければなりません。

一つ目は、がけに影響のないように、がげの下から30度をなす角度まで基礎を下げる。

※安息角・・・安息角とは、土が崩れないで安定するときの土の斜面の角度を言います。

安息角の角度は、土質により異なりますが、一般的には30度とされています。この安息角の線より内側に、全ての基礎を構築することにより、万が一、がけ(擁壁)が崩れてもお家を守ることができます。

二つ目は、隣地が高いケースで、万が一、がけが崩れても建物側に堅牢な壁を設けることで、被害が及ばないようにする考え方です。

建物をがけに近づける場合、がけの中心から1：1.5のラインを引き下げ、その高さまで「堅牢な壁」を立ち上げることになります。一つ目、二つ目の場合でも、通常の基礎や外壁とは異なる工事が発生するため、コストも相応にかかることになります。

土地探し～水害～

近年、台風や大雨、暴風雨など水害被害をよく耳にする機会が増えたように思います。2021年７月、停滞前線の大雨による影響で静岡県熱海市に大規模な土石流が発生しました。これにより住宅131棟が被害にあい、死傷者・行方不明者33名を出しました。現場はハザードマップで土石流や地滑りなどの崩落のリスクが高いエリアでした。土地の前所有者が違法な盛り土をしていたこともあったが、このような危険な地域が多いとされています。そこで、ハザードマップで家づくりの土地を確認する事をおすすめします。

家を購入したはいいが水害にあったとなると、どんなに素敵な家を建てても後悔することになります。そこで各エリアのハザードマップを土地探しの際に確認しておきましょう。